부부 개인사업자 디딤돌 잔금 대출(신축 아파트 청약 후 담보 대출) 후기(소득 적은 자영업자)

지난 번에 디딤돌 대출 관련하여 글을 올린 적이 있었는데 그 결과에 대한 후기를 짧게 남겨보려 한다. 아무쪼록 디딤돌 대출을 준비하고 계신 분들께 도움이 되기를 바란다. 

• 현재 우리 집 조건 : 신혼부부(혼인신고 7년 이내), 자녀 1명, 생애최초
• 공동명의로 진행
• 청약당첨자는 남편이지만, 공동명의로 진행 후 중도금 대출 및 잔금 대출 모두 배우자인 내 이름으로 진행
• 남편은 신용관리 대상자였고(신용점수는 잔금대출 신청 기준 600점대였음), 배우자인 나는 신용점수는 900점대.
• 직업 및 소득 : 부부 둘 다 1인 개인사업자, 부부 소득 합산시 2400만원 이하(소득금액증명원 기준)

우리는 위와 같은 조건으로 청약 신청을 하였고 대출을 진행하였다. 우리 부부는 청약 당첨 이후 몇 번의 시련이 있었다.
 

첫번째 시련: 청약당첨자인 남편이 신용관리 대상자라 중도금 대출이 불가능하다는 통보를 받았을 때

- 해결 방법 : 공동명의로 변경 후 배우자인 내 이름으로 중도금 대출 가능
 
보통 중도금 대출은 무리 없이 쉽게 이루어진다고 하던데, 그래도 이만하면 충분하게 무난하게 해결된 편이었다. 신축 아파트가 당첨되고 나면 보통 단체로 중도금 대출을 특정 장소에 모여서 진행하게 되는데, 이 시기 동안 예전에 남편이 사업상 어떤 분쟁으로 인해 상대측 은행 같은 곳에서 걸어놓은 금액(만원도 안 되는 소액이었음) 때문에 신용관리 대상자가 되어 있어서 당장 중도금 대출이 안 된다는 통보를 받은 것이었다. 그래서 정말 마른 하늘의 날벼락이었는데, 공동명의 변경 후 배우자인 내 이름으로 진행하면 된다는 걸 알게 된 후 그렇게 진행하고 나서 무사히 중도금 대출을 받을 수 있었다.

 

두번째 시련 : 잔금 대출을 받으려 했더니 소득금액 및 dti 조건이 되지 않는다는 걸 알게 되었을 때

- 해결 방법 : 국민연금 납부액을 3개월간 늘려서 인정소득으로 자료 제출 후 디딤돌 대출 실행
 
잔금 대출을 앞두고 급하게 알게 된 사실이 있었는데, 디딤돌 대출은 서민이라고 무조건 해주는 것이 아니라 어떤 식으로든 일정 기준 이상의 소득이 증명이 되어야 받을 수 있다는 것이었다.
 
보통 자영업자들은 종합소득세를 낮게 내기 위해서 합법적인 범위 내에서 모든 부대비용이나 증명 서류를 다 끌어와서 소득금액을 최소한으로 잡는다. 남편도 나도 그런 이유로 소득금액증명원의 금액을 두 명이 합쳐도 연간 2400만원이 되지 않는 턱없이 부족한 소득금액으로 잡혀 있었다. 우리 같은 사람들을 위해서 부부 명의의 신용카드 사용액으로 연간소득을 추정하는 '추정소득' 제도도 있었지만, 신용카드를 적게 쓴 우리 부부의 경우 그것으로도 불가능했다.
 
다행히 입주일 3개월 좀 넘은 시간을 앞두고 이 사실을 알게 되어서 다른 방법을 사방팔방 알아본 결과, 몇 가지 방법 중 하나로 3개월간 국민연금 납부액을 증액하여 납부하고 그 근거 서류를 제출하면 '인정소득'의 기준에 부합하여 대출을 받을 수 있는 방법이 있다는 것을 알게 되었다. 나는 기존에 매출금액이 너무 낮아서 딱히 국민연금을 내고 있지 않았다가 인정소득을 위해 급하게 국민연금 납부를 신청하여 한 달에 약 40만원씩 3개월을 납부했다. 한달에 40만원 조금 넘게 납부한 기록이 3개월이 있으면 그걸 다시 월로 환산하고 이를 바탕으로 연간 소득액을 약 5천만원 정도로 인정해 주었기 때문에 이렇게 진행하게 되었다. 아무리 국민연금을 많이 내도 인정해 주는 소득이 5천만원까지가 한도라고 하기 때문에 40만원이 더 넘는 금액까지 굳이 더 낼 필요는 없었다.

 
그렇다면 왜 또 40만원씩이나 내야 했었냐면 그것도 이유가 있다. DTI와 DSR이 방식이 다른데(나도 이게 정확히 뭘 말하는지는 아직까지도 모르겠음), 나라의 기금 대출에 해당하는 디딤돌 대출은 DTI를 보고 일반 은행 대출은 DSR을 본다고 한다. DSR이 정확히 뭔지는 모르지만 결국은 연봉 내지는 연간소득을 보고 그에 따라 대출금액 액수가 결정된다는 뜻인데, 디딤돌 대출만 생각하면 굳이 국민연금을 월 40만원까지 낼 필요는 없었지만 혹시나 디딤돌 대출 심사에서 승인이 나지 않을 경우엔 비싼 이자로 은행대출이라도 받아야 하기 때문에 은행 대출의 소득조건을 맞추기 위해서는 월 40만원의 국민연금 납부는 우리로서는 꼭 필요한 일이었다.
 
상당히 우려했던 부분은 내가 국민연금을 1년치 납부한 것이 아니라, 최근에 가입해서 3개월치만 납부했다는 점이었다. 검색을 해봐도 은행이나 기금대출을 위한 인정소득의 경우 대출 신청일 시점 최근 3개월간의 납부액만 본다고 되어 있어서 괜찮을 것 같긴 했지만 그래도 혹시나 은행에서 심사시에 무슨 변수가 생길지 모르고 이것이 대출에 영향을 미칠까봐 무진장 걱정이 되었기 때문이다. 

 

결과 : 다행히 무사히 대출 심사 완료 후 디딤돌 대출 확정됨

매일 노심초사하며 지내고 남들이 인테리어 고민할 때 나는 대출 고민만 하고 있었는데, 은행에서 무사히 대출 심사 완료되었고 입주 신청 일자에 대출이 진행될 것이라는 최종 통보를 받을 수 있었다(매우 기쁘고 감사한 마음에 성당 가서 감사기도까지 하고 왔다..).
 
다만, 우리처럼 국민연금 납부 내역을 통한 인정소득으로 진행할 경우, 디딤돌 대출은 '분양가+확장비'의 60%까지의 금액이 대출가능 금액이다. 우리 부부는 신혼부부, 생애최초이기도 해서 원래는 80%까지도 대출이 나올 수 있는 조건이지만 소득금액증명원이나 연봉 같은 걸로 정확하게 소득을 증명한 것이 아니기 때문에 조건이 되더라도 60%까지만이 한도라는 것이다. 그리고 여기서 요즘 핫한 방공제 어쩌고 하는 것 때문에 그만큼 금액이 또 빠지게 된다. 
 
디딤돌 대출만으로는 금액이 좀 부족하고, 또 우리 부부는 신혼부부 생애최초의 조건을 갖춰서 분양가+확장비의 80% 금액 중 디딤돌 60%를 제외한 남은 20% 가량의 금액을 다른 대출로 받을 수 있기 때문에 현재 보금자리론을 신청하여 심사를 진행 중에 있는 상태이다. 이렇게 디딤돌과 보금자리론을 동시에 진행할 경우 남은 20%금액이 다 나오는 것은 아니라고 한다. 왜냐하면 보금자리론의 경우, 전체 80% 대출가능금액에서 디딤돌 대출액*110%의 금액을 뺀 금액만큼이 보금자리론으로는 한도이기 때문이다. 왜인지 모르겠지만 계산방식이 그렇다고 한다. 좀 더 많은 금액을 대출 받으려면 디딤돌이나 보금자리론이 아닌 은행 대출을 받아야 하는데 이자가 차이가 엄청나다.
 
예를 들자면, 우리는 이번에 디딤돌 대출시 적용이자를 2.4%로 받았다. 남편의 청약저축 납입횟수가 10년이 넘어서 그에 따른 우대 이자 혜택을 받았기도 했고, 원래 디딤돌 이자가 다른 대출이자보다 낮다. 그리고 보금자리론은 현재 우리는 3.5% 정도를 받을 것이라고 예상하는데, 이것도 디딤돌 대출이자보다는 높지만 일반 은행 대출 이자보다는 낮다. 2025년 1월 현재, 우리 아파트에서 지정한 은행들의 잔금 담보대출 이자는 4%대 초중반이다.
 
이자 비율 같은 걸로만 이야기를 하면 금액이 확 와닿지가 않으니 우리집 중도금 대출 이자를 예로 들어 설명하자면 이렇다. 이번에 우리가 아파트 입주를 앞두고 은행에서 받은 중도금 대출이 2억 7천 정도인데, 이제 잔금 납부를 앞두고 나서 확정된 이자가 1800만원 언저리다! 미리 중도금 대출을 갚아왔다면 이자는 낮았겠지만 여유자금 같은 건 우리 집엔 없었다. 아무튼 그래서 2년 가까운 시간 동안 2억 7천에 대한 대출이자만 1800만원이 나온 것이다. 빚내서 집 사는 게 이렇게 엄청난 일이다.. 청약으로 이렇게 내 집 마련을 한 게 과연 잘한 일인지 모르겠다는 생각이 들지만.. 이젠 돌이킬 수도 없고 그냥 가야만 한다.
 
아무 것도 모르는 나는 나대로, 그리고 꼼꼼히 본다고 봤지만 대출 조건 같은 건 미처 챙기지 못한 남편은 남편대로, 그냥 이렇게 멋 모르고 청약신청하는 분들의 쉽고 편한 이해를 돕고자 후기를 써보았다. 잘 이해가 안 가더라도 결론을 내는 건 어렵지 않다.
 
1. 청약신청할 때는 신용관리 꼼꼼히(부부 둘 중 한 명이라도.. 그렇지 않으면 대출 안 나옴)
2, 잔금 대출을 위해 입주 최소 1년 전부터 미리 소득 조건 확인 및 관리(직장인이 아니라면 국민연금을 증액납부 한다던가 부부명의 신용카드 사용액을 늘리던가, 이게 또 소득이 너무 높으면 디딤돌 대출은 안 나오기도 하니깐 잘 확인하기)
 
입주일까지 넋놓고 있다가 막판에 우리 부부처럼 3개월 남짓 앞두고 허둥지둥 우왕좌왕 하는 일이 없도록.. 잘 확인하셔서 무사히 대출 받으시길 기원한다.