소득 적은 자영업자, 신축 담보 대출 대책 준비 중(청약 신청 전에 알아둘 것)

2022년 초에 청약 당첨이 되고 나서, 언제 입주일이 다가오나 했는데 드디어 입주일이 몇 개월 앞으로 다가왔다. 그런데 이제와서 대출과 잔금 이슈로 발등에 불이 떨어져서 최근 며칠 내내 새벽 3시까지 잠도 못 자고, 이것 저것 정말 모든 정보를 샅샅이 뒤져가면서 검색만 했다. 그래도 그렇게 폰만 붙들고 있었던 결과, 어느 정도 상황을 정리를 할 수 있었다. 아직 대출이 승인이 난 것도 아니고 아무 것도 해결난 것은 없지만, 절망의 구렁텅이에서 한 줄기 희망이라도 기댈 곳이 생겨서 그나마 숨통이라도 트이는 중이고, 그 결과를 기록 차원에서 정리해 보려 한다. 

 
우선 우리 부부의 상황을 정리하면 아래와 같다.

• 신혼부부, 자녀 1명
• 부부 둘 다 개인사업자(자영업자)
• 분양가 5억 이하 신축 아파트 청약 당첨
• 공동명의
• 내년 1월 완공 예정
• 부부 합산 연소득 금액 2천4백만원 이하

우선 이 글은 직장인이나 근로소득이 있는 분들과는 별 상관없는, 자영업자(개인사업자)에만 해당하는 글이고, 모든 대출이 아닌 신축 담보대출에 관한 이야기이므로 읽기 전에 이 점 참고해 주시기 바란다. 아울러 지금 적은 것들은 실제로 이대로 했을 때 대출이 될 것이라는 확신할 수 있는 정보가 아니고, 온갖 정보와 개인의 후기들을 검색한 결과를 정리하여 기록한 것이다. 그러므로 참고는 하시되, 이것만 믿고 하시면 안 된다는 말씀을 꼭 드리고 싶다. 그래도 참고용으로는 개인사업자분들 중 청약을 신청하셨거나 신청하실 분들께 도움이 될 수 있지 않을까 싶어서 장문의 기록의 글을 남겨 본다.
 

청약 신청하기 전에 알아두어야 할 것들

개인사업자(자영업자)이면서 신혼부부에 속한 분들 중에는 '직장인처럼 소득이 일정하지가 않은데 청약을 신청해도 괜찮을까' 하고 걱정하시는 분들이 많으실텐데, 그럴 때 인터넷을 찾아보면 두 가지로 답변이 나누어진다. 계약금만 있으면 그냥 시원하게 신청해라, 그게 이득이라고 권장하는 쪽이 있고, 웬만큼 자금확보가 되지 않은 상태에서는 함부로 청약 신청하지 말라고 하는 의견도 있을 것이다. 우리 부부 같은 경우에는 전자의 권유대로, 올대출(풀대출)을 각오하고 청약을 신청하였다. 그나마 서울이나 수도권의 핫한 지역에 청약을 신청한 것은 아니라서 5억 이하의 분양가의 아파트에 청약을 신청하긴 했지만 5억 이하의 아파트라도 우리 부부에게는 차고 넘치게 부담스러운 아파트이다. 하지만 구축이라도 내 집 마련을 빨리 하고 싶다는 나와는 달리, 신축으로 청약을 통해 분양을 받고 싶어하는 남편의 뜻에 따라 청약 신청을 한 것이다.
 
잔금을 치뤄야 할 날들이 다가오고 보니, 청약 신청 전에 자금 계획을 먼저 충분히 해보고 최악의 상황에도 어느 정도 극복할 수 있는 대안을 생각해 둔 상태에서 청약을 신청하는 것이 훨씬 안정적이고 현명한 것이라는 생각이 든다. 나중에 차익을 노리며 아무 대책 없이 냅다 청약만 신청하면 굉장히 위험요소가 많은 것 같다.

무엇보다 이 점을 기억해야 한다.

중도금 대출은 쉽게 해주지만,
잔금 대출은 쉽게 해주지 않는다.

지난 10월, 정부에서 주택 구입 대출에 대한 규제를 하니 마니 하며 난리를 치는 통에 청약에 당첨되고 아직 대출은 받지 않은 사람들은 자칫 잘못하면 잔금을 치르지 못해 계약금도 날리고 아파트도 날릴 위기에 직면할 뻔 했다. 다행히 잠깐의 유예기간은 생긴 것 같지만 언제 어떻게 정책이 바뀔지 모른다. 정부의 정책과 지침에 따라 은행은 많은 것들을 바꾼다. 잔금 대출만 믿고 청약을 신청했다가는 잘못하면 큰 위기가 올 수 있기 때문에 이 점을 충분히 미리 각오하고 계획하고 준비해서 신청해야 한다.

 

개인사업자의 경우 연소득 금액이 정말 중요(종합소득세 신고할 때 명심하기)

아파트 잔금 대출을 알아보려고 하면 DSR이니, DTI니 하는 어려운 용어들이 많이 튀어나온다. 이런 것에 대해 잘 모르는 사람들은 이런 용어를 보는 순간부터 뭔가를 더 알아보고자 하는 의욕이 확 사그라든다. 그리고 알아보려고 해도 이해도 잘 안 가기도 하고, 어렵다는 생각이 든다. 마치 보험 가입할 때마다 약관에 대한 설명을 백 번 들어도 들을 때마다 새롭고 모르겠는 것처럼 말이다. 
 
나도 이런 용어 때문에 알아보려다가 귀찮아서 넘어가다가 이렇게 긴급한 상황을 맞이하게 되었다. DSR, DTI 이런 거 아직도 잘 모르겠고, 내가 설명할 수 있는 건 한마디로 1년에 얼마 버는지 소득을 대출 신청시 본다는 소리다. 직장인들의 경우에는 정기적이고 안정적인 월급이라는 것이 있기 때문에 담보대출을 받을 때 자영업자들보다 걱정은 한결 덜할 것 같다. 하지만 우리 부부같은 자영업자들은 수입이 일정하지가 않다. 그리고 매출액이 어느 정도 나온다고 해도, 종합소득세 신고할 때 어느 정도 선에서는 지정된 경비율을 가지고 소득을 계산하기 때문에 서류상으로 나오는 소득금액이 굉장히 낮다. 
 
문제는 잔금 대출을 받을 때, 자영업자의 경우 이 낮은 소득금액이 적힌 '소득금액증명원'을 증빙서류로 내야한다는 것이다. 소득금액증명원에 보면 수입금액이 있고 그 아래에 소득금액이 있다. 은행에서 보는 건 이 소득금액이다. 그래서 이 소득금액이 그래도 3천만원에서 5천만원 정도는 되어야, 우리 같은 5억 이하의 아파트 분양을 받을 때 대출 승인에 대해 어느 정도 안심할 수 있다. 그 아래가 되면 원하는 금액만큼 대출이 안 나올 가능성이 훨씬 높다.
 
이런 걸 우리 부부가 미리 알았다면, 올해 2024년 5월에 작년 2023년 매출에 대한 종합소득세 신고를 할 때 세무사 담당자와 이야기를 해서 소득금액을 맞추든가 하는 대책을 세우며 모든 세금 신고를 했을 것이다. 그런데 우리 부부는 그런 걸 전혀 미리 알아두지 못했기 때문에, 늘 하듯이 세금 절감을 위한 모든 서류와 근거자료를 제출하여 종합소득세를 신고하였고, 결과적으로 부부 합산 연소득금액이 2천 4백만원도 되지 않아서 우리가 희망하는 대출 금액 근처에도 못 가는 소득 수준으로 종합소득세 신고를 마치게 되었다.
 
아파트 청약을 신청하시고 1년~2년 뒤에 입주를 앞두신 분들은 매출에 신경도 쓰시고 부가세 신고, 소득세 신고, 이 모든 것을 할 때 이 신고금액이 나중에 내 서류(소득금액증명원)에 어떻게 나와서 내 연소득 금액이 어떻게 되는지를 꼭 미리 염두해 두어야 한다. 부부의 경우 공동명의로 되어 있으면 합산해서 보기 때문에 양쪽 다 신경써야 한다.

 

소득금액증명원의 소득금액이 모자랄 경우의 대책 : 신용카드 연간 사용액

우리 부부의 경우, 두 사람의 소득금액을 합친 금액이 엄청 낮아서 뒤늦게 계산기를 아무리 두드려 보아도 대책이 안 나왔다. 이대로 대출은 끝나는 건가 하는 허망한 마음을 다잡고 검색에 검색을 거듭한 결과, 부부의 연간소득 합산 금액(소득금액증명원 기준)이 2400만원이 되지 않는 우리 같은 자영업자 부부의 경우, 신용카드의 연간 사용금액을 가지고 계산해서 연소득으로 환산하여 소득을 추정해서 대출 신청을 할 수 있다는 것이다(담보대출의 경우에 해당). 어떤 댓글에서는 사업자의 경우 추정소득으로는 집 담보대출이 힘들다고 하는 사람도 있었는데(딱 한 명 봄), 그 외에는 전부 다 이렇게 추정소득으로 대출을 받았다는 글이 더 많았고, 실제로도 추정소득으로 담보대출을 받는 것이 가능하다고 한다.
 
이렇게 신용카드로 소득을 환산하는 방식은 '신고소득'으로 분류가 된다고 하는데, 대출신청자의 연간 신용카드 사용금액(체크카드 포함)에 해당하며, 연간 사용금액이 2400만원(?, 정확한 금액 환산 계산법은 검색으로 확인해야겠지만 대충 2천만원대 초반 카드사용액) 정도가 되면 연소득 5천만원으로 인정해 준다고 한다. 다만, 5천만원까지만 인정해주기 때문에 카드이용액이 수천만원 된다고 해서 연소득을 6천, 7천 이런 식으로 더 높게 잡아주진 않는다고 하고 아무리 많이 써도 딱 5천만원까지 인정해 준다고 한다. 그리고 카드 금액이라고 다 되는 것이 아니라, 연말정산용 소득공제금액에 해당하는 금액만 인정해준다고 한다(통신, 보험 자동이체 이런 건 포함 안 된다는 소리). 그래도 이게 어딘가? 이렇게라도 인정해주면 우리같은 사람도 대출을 받을 수 있으니 정말 서민을 배려한 제도라고 할 수 있는 것 같다.

• 개인사업자의 경우, 사업용 신용카드로 국세청 홈택스에 등록한 카드 사용금액도 포함된다고 함(대출신청자 명의)

그런데 문제는... 우리 부부는 이 사실도 몰랐던 것이다. 이런 내용을 작년 초에만 알고 있었어도, 지난 1년간 모든 지출을 어떻게든 신용카드로 하려고 몰았을 것이다. 온 가족이 총출동해서 내 신용카드든 남편 신용카드든 우리 부부의 이름으로 된 신용카드로 모든 지출을 몰았을 것이다. 그런데... 우리 부부는 이걸 몰랐기 때문에, 신용카드 사용금액 또한 많지가 않다. 지출을 최대한 줄인다고 자제한 것도 있고, 웬만한 매입은 신용카드보다 세금계산서가 더 많았다. 그래서 이 신용카드 연간 사용액 또한 있는 카드 다 긁어모아서 계산해 봐도 연간 사용금액이 1500만원도 되질 않았다. 그래서 또다시 좌절... 이런 걸 청약 신청할 때 미리 알고 있었다면 그런 걸 다 계산해서 카드도 사용했을텐데, 뭘 모른다는 건 이렇게 무서운 결과를 가져올 수 있다.
 

신용카드 사용금액이 안 될 경우 : 국민연금 인정소득

그나마 희망을 가져볼까 했던 신용카드 사용금액조차 일정 기준 이상이 되지 않아서 대출이 안 나올 것 같은 불안감에 다시 좌절에 빠졌지만, 그러면서도 검색은 계속 진행했다. 그러다가 이번에는 국민연금으로도 소득을 추정할 수 있다는 것을 알게 되었다. 이는 '인정소득'에 해당하는데 이 역시 부부합산 소득이 2,400만원 이하인 경우 가능하다고 한다. 다행히 우리 부부는 해당조건에 들어가는 것이다. 
 
문제는 국민연금 납부 금액이다. 이 역시 신용카드 금액과 비슷하게 월납부금액으로 환산을 해서 소득을 추정하는데, 역시나 국민연금을 많이 납부한다고 해서 소득을 무작정 높게 인정해주는 것이 아니고 5천만원까지만 소득을 인정해 준다고 한다. 그리고 특이하게 연간 납부금액이 아닌, 최근 3개월 납부금액을 평균으로 환산하여 연소득을 추정한다고 한다. 그래서 집 담보대출을 앞두고 사람들이 국민연금 납부금액을 상향 신청해서 3개월전부터 납부하고, 연소득 금액이 납부금액에 따라 환산 후 정해지면 그걸 기준으로 대출을 신청할 수 있다는 것이다. 실제로 인터넷에 검색해서 보니 이렇게 국민연금 금액을 상향조정한 후에 대출 신청을 하는 사람들이 많았다. 인터넷에 검색해 봤을 때, 국민연금을 대략 월 40만원 정도 납부하면 3개월치로 환산했을 때 연소득 5천만원을 인정해 준다고 한다(자세한 계산식, 정확한 월납입금액별 연소득환산 금액 같은 것들은 인터넷 검색으로 확인이 필요). 단, 이런 인정소득의 경우에는 부부합산은 안 된다고 한다.
 
우리 부부의 대출 신청 예상월은 내년 1월이다. 지금 이렇게 알게 된 정보에 따르면 대출신청일 기준으로 지난 최근 3개월 납부내역을 본다는 이야기가 되기 때문에 10월, 11월, 12월치의 납입금액을 가지고 평균을 따져서 본다는 뜻이 된다. 원래 국민연금은 다음 달 10일 납부하는 경우가 대부분이지만 전화로 신청하면 말일자에도 납부가 가능해서, 10월달 국민연금액을 10월말일에 납부할 수가 있다. 그러면 10월, 11월, 12월 말일까지 해서 국민연금 납부가 완료되고, 1월에 대출 신청을 할 때 '연금산정용 가입내역확인서'를 증빙서류로 제출하게 되면 3개월치가 반영되어 연소득을 인정받을 수가 있다.
 
실제로 대출을 앞두고 남편과 내가 어디서 문제가 생길지 모르기 때문에(남편은 신용점수는 600점 이상이지만 과거 연체기록이 있음 / 나는 예전에 다니던 회사가 망해서 예전에 근로자일 때 국민연금 22개월치 회사가 납부해야 할 금액이 납부가 안되고 있음. 그 회사는 그대로 공중분해 됨), 우리 부부 둘 다 국민연금 납부액을 상향신청해 놓았고, 나중에 대출 신청할 때 둘 중 누구 이름으로 대출을 신청해야 할지 은행 담당자와 확인하고 진행해 볼 예정이다. 당장 국민연금 납부 금액이 너무 많이 늘어나서 자금부담은 있지만 대출이 아예 안 나오는 상황보다는 이게 낫다. 이렇게라도 해서 대출 승인도 나고 신혼부부, 생애최초 혜택을 통해 80% 금액까지 대출을 받을 수 있다는 가능성이 있다고 한다면 지금으로서는 이게 우리가 뭔가 해 볼 수 있는 최선의 대비책이다. 열에 한 명 정도는 사업자는 인정소득으로 대출받기 어려울 거라는 댓글도 보긴 했는데, 직접 대출을 받고 후기를 올린 사업자분들의 글들도 많이 봐서.. 될 거라는 희망을 가지고 진행해 보려 한다.

 

복잡하고 어려워보이지만 그래도 미리 잘 확인하고 준비해야 하는 청약

2년 전에 중도금 대출을 신청할 때는, 그래도 이렇게까지 소득을 보거나 조건이 까다롭지는 않았다. 심지어 우리 남편은 당시 사정이 있어 연체기록이 잡혀 있어 신용점수가 200점도 안 되었는데도 중도금 대출이 가능했다. 물론 그렇게 하기 위해서 공동명의로 이름을 바꾸고 내 이름으로 중도금 대출을 받긴 했지만.. 중도금 대출은 정말 웬만하면 어렵지 않게 잘 된다는 이야기가 맞았던 것 같다(아래 후기).

청약당첨 중도금 대출 후기(배우자 신용 낮을 때 공동명의로 변경)

지금와서 생각하니 그 때 중도금 대출을 무사히 마치고, 잔금대출 관련한 내용을 조금만 더 확인을 잘 했어도 이번 주처럼 천국과 지옥을 오가며 머리를 싸매는 일은 하지 않아도 됐었다. 미리 잘 확인해보지 못한 내 자신이 너무 원망스럽고 후회가 되었다. 청약을 신청하실 예정이시거나, 혹은 청약 당첨 후 입주가 아직 1년 이상 남으신 분들은 아직 시간이 많으니 굳이 국민연금까지 가지 않더라도 최소 신용카드 선에서 해결할 수 있도록 관리하시길 바라고, 혹시 우리 부부처럼 당장 발등에 불 떨어지신 분들은 당장 국민연금 인정소득이라도 꼭 확인해 보시길 바란다. 3개월치 평균을 보기 때문에 앞에 2개월 동안 최소금액이라도 납부하셨다면 마지막 1개월분이라도 증액을 해서 대출 가능 조건을 조금이라도 개선하는 것이 낫지 않을까 싶다. 실제로 후기 중에 어떤 분은 처음 2개월치분은 17만원인가 이미 국민연금 납부가 되고 있었는데 마지막 1개월 남은 시점에(대출 신청일 직전월) 40만원으로 상향조정하여 대출 승인을 받았다고 하는 글도 있었다.
 
대출이라는 것이 그 때마다 정부 규제도 바뀌고, 은행도 지점마다 같은 내용이라도 다 다르게 이야기 하기 때문에 지금 누가 대출을 받았다고 해도 내일 같은 조건으로는 대출이 안 될 수도 있다. 하지만 지푸라기 잡는 심정으로 뭐라도 해야 되기 때문에, 될까 안 될까 고민할 시간에 할 수 있는 준비는 늦었지만 지금이라도 얼른 진행하는 것이 좋지 않을까 싶다.
 
다음에 이 카테고리에 글을 올릴 때는, 부디 긍정적인 소식과 정보로 대출 후기를 올릴 수 있기를 바라며.. 청약 신청 전에 많이 알아보고 신청하시기를 다시 한 번 적극 권장한다.